Affittare un terreno agricolo per destinarlo al fotovoltaico può essere un ottimo investimento. Approfondiamo questa opportunità e il funzionamento dell’affitto del terreno, un modo semplice ed efficace per permetterti di ottenere un reddito dal tuo terreno. Se sei interessato a valutare questa possibilità, puoi affidarti a noi per una valutazione gratuita.

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1. Come funziona l’affitto di terreno per il fotovoltaico

Come funziona l’affitto di terreno per il fotovoltaico?

L’affitto di terreni agricoli o industriali per l’installazione di un impianto fotovoltaico si realizza attraverso la concessione del diritto di superficie sul terreno. 

La durata dell’accordo è generalmente di 30 anni. È possibile, inoltre, prevedere contrattualmente un’eventuale opzione per estendere la durata della concessione del diritto di superficie per ulteriori 10 anni (in tal caso generalmente suddivisi in due periodi di 5 anni).

La durata di 30 anni del contratto è coerente con la vita utile media di un impianto fotovoltaico, che si valuta infatti in circa 25 anni. 

Alla scadenza del contratto, lo smaltimento dell’impianto fotovoltaico installato sul terreno è posto a carico dell'investitore e/o dell’azienda di sviluppo che ha stipulato il contratto per la concessione del diritto di superficie con il proprietario del terreno.

La normativa applicabile a livello regionale impone inoltre - a garanzia sia del diritto di proprietà del titolare del terreno che del suolo e della sua adeguata conservazione - che il proprietario dell’impianto fotovoltaico, dunque l’investitore o l’azienda di sviluppo, emetta una fideiussione assicurativa e/o bancaria per garantirne l’effettivo e corretto smaltimento.1 

Alla scadenza contrattuale, il terreno viene dunque restituito al suo proprietario nelle stesse condizioni in cui era stato consegnato, ovvero nelle condizioni in cui versava il terreno precedentemente all’installazione dell'impianto fotovoltaico.

Il pagamento del corrispettivo al proprietario può essere effettuato con cadenza annuale per tutti gli anni di durata dell’accordo per la concessione del diritto di superficie, oppure può essere pagato in via anticipata all’inizio del rapporto. Infine, è anche possibile eccezionalmente un pagamento di tipo misto, che prevede una parte del corrispettivo pagata in via anticipata e un’altra parte pagata invece annualmente nel corso della durata stabilita dalle parti per l’affitto del terreno per il fotovoltaico. Ad esempio, un anticipo che copra i primi 4 anni e un pagamento annuale a partire dal quinto anno.

1Ad es., la Regione Veneto prevede che prima della data di inizio dei lavori, il soggetto intestatario del titolo abilitativo, visto l'obbligo della messa in pristino dello stato dei luoghi, presenti la garanzia fideiussoria conforme a quanto previsto all'art. 12, comma 4, del D.lgs. n. 387 del 29 dicembre 2003, al DM 10 settembre 2010, punto 13.1, lettera j), esplicitate nella Deliberazione n. 253 del 22 febbraio 2012 e i relativi allegati A e B.

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‍2. I principali requisiti del terreno per l’installazione di fotovoltaico

Le caratteristiche principali e di maggiore interesse affinché un terreno possa essere efficacemente utilizzato per l’installazione di un parco fotovoltaico includono la distanza tra il terreno e la cabina di tensione, la pendenza e la presenza di eventuali vincoli. 

Se sei interessato a valutare la fattibilità dell’affitto del tuo terreno per l’installazione di fotovoltaico, contattaci, e il nostro ufficio tecnico interno svolgerà un’analisi preliminare per determinare se il terreno presenta le caratteristiche e i requisiti di idoneità richiesti.

Per definire se un terreno è idoneo all’affitto per l’installazione di fotovoltaico, è importante anche la verifica delle disposizioni di legge applicabili in aree agricole. In proposito, il recente Decreto Agricoltura, convertito in legge il 12 luglio 20242, è intervenuto sulle regole in materia di installazione di impianti fotovoltaici a terra in aree agricole, stabilendo che l’installazione di tale tipo di impianti in zone classificate agricole è ora consentita nelle aree seguenti:

  • ove risultano già installati impianti della stessa fonte di energia, limitatamente ad interventi di modifica, rifacimento, potenziamento o integrale ricostruzione di impianti già installati, sempre che ciò non comporti un incremento dell'area occupata dall’impianto fotovoltaico; 
  • in cave e miniere cessate, non recuperate o abbandonate o in condizioni di degrado ambientale, o in porzioni di cave e miniere non suscettibili di ulteriore sfruttamento, comprese le cave già oggetto di ripristino ambientale e quelle con piano di coltivazione terminato ancora non ripristinate, nonché in discariche o lotti di discarica chiusi o ripristinati4; 
  • in siti ed impianti nelle disponibilità delle società del gruppo Ferrovie dello Stato e dei gestori di infrastrutture ferroviarie nonché delle società concessionarie autostradali5; 
  • in siti ed impianti nella disponibilità delle società di gestione aeroportuale all'interno dei sedimi aeroportuali, ivi inclusi quelli all'interno del perimetro di pertinenza degli aeroporti delle isole minori6, fatte salve in ogni caso le verifiche tecniche necessarie ad opera dell'Ente nazionale per l'aviazione civile (ENAC)7; 
  • in assenza di vincoli ai sensi della parte seconda del codice dei beni culturali e del paesaggio8 (che concerne i beni culturali), nelle aree interne agli impianti industriali e agli stabilimenti, nonché nelle aree classificate agricole che rientrano in un perimetro i cui punti distino non oltre 500 metri dal medesimo impianto o stabilimento; e nelle aree adiacenti alla rete autostradale entro una distanza che non superi i 300 metri.9

Queste regole, che limitano l’installazione del fotovoltaico a terra in zone agricole a zone ben determinate, non si applicano però in caso di:

  • progetti finalizzati alla costituzione di una comunità energetica rinnovabile;
  •  progetti attuativi delle altre misure di investimento del Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza (PNRR), e del Piano nazionale per gli investimenti complementari al PNRR (PNC)10, ovvero a progetti necessari per il conseguimento degli obiettivi del PNRR. 

Inoltre, è bene sottolineare che queste regole si applicano ai terreni classificati agricoli, non invece a quelli industriali.

Infine, le regole sopra citate riguardano gli impianti fotovoltaici per così dire classici, ovvero quelli con pannelli installati a terra. Non coprono invece i sistemi agrivoltaici, ovvero gli impianti fotovoltaici che permettono di combinare l’attività agricola e quella di produzione di energia elettrica. Nell’agrivoltaico, infatti, i moduli sono posti in posizione sopraelevata, in modo da consentire il contemporaneo svolgimento delle due attività.

2Legge 12 luglio 2024, n. 101/2024, recante disposizioni urgenti per le imprese agricole, della pesca e dell'acquacoltura, nonché per le imprese di interesse strategico nazionale, che ha convertito in legge con modificazioni il D.L. n. 63/2024 (cd. Decreto Agricoltura).

3Art. 20, comma 8, lett. a), D.lgs. 199/2021 e art. 5, comma 1, L. 101/2024.

4Art. 20, comma 8, lett. c) D.lgs. 199/2021 e art. 5, comma 1 L. 101/2024.

5Art. 20, comma 8, lett. c-bis) D.lgs. 199/2021.

6Come stabilito dal decreto del Ministro dello sviluppo economico 14 febbraio 2017, all’allegato 1.

7Art. 20, comma 8, lett. c-bis.1) D.lgs. 199/2021.

8Decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42

9Art. 20, comma 8, lett. c-ter), nn. 2 e 3 D.lgs. 199/2021.

10Ai sensi dell’articolo 1 del decreto-legge 6 maggio 2021, n. 59, convertito, con modificazioni, dalla legge 1° luglio 2021, n. 101.

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3. Come fare per affittare il mio terreno?

Se sei interessato a mettere in affitto il tuo terreno agricolo, puoi affidarti a noi e ci occuperemo di tutto per aiutarti a capire se il tuo terreno è idoneo. In caso positivo, ti aiuteremo a metterti in contatto con chi è interessato all’affitto del terreno per installare fotovoltaico. 

È sufficiente registrarti al nostro servizio e fornirci alcuni semplici dati e documenti.

Appena riceveremo la richiesta con i dati utili per definire l’affitto del terreno, che includono l’estensione del terreno, la sua tipologia, esposizione, ubicazione, oltre naturalmente ai tuoi contatti, ci metteremo in contatto con te per approfondire il discorso insieme.

Per una prima valutazione del terreno che sei interessato a mettere in affitto, sono sufficienti i dati catastali (comune, foglio e particelle) e le visure, o un codice fiscale. Naturalmente, qualsiasi documento ulteriore, come ad esempio planimetrie, foto, estratti satellitari relativi al terreno sarebbe sicuramente utile.

Passato il vaglio della verifica preliminare, si potrà svolgere una valutazione più approfondita, verificando in particolare la destinazione urbanistica del terreno, grazie al certificato di destinazione urbanistica (CDU) aggiornato.

Il nostro ufficio tecnico interno svolgerà un primo studio di fattibilità della superficie segnalata. L'analisi relativa all'idoneità preliminare include l'analisi di vincoli ambientali, paesaggistici, urbanistici e la classe del suolo.

Una volta elaborata la richiesta, se il terreno risulta idoneo, pubblicheremo l’annuncio sulla nostra piattaforma e potrai ricevere fino a 2 offerte di preventivi da parte della nostra rete di investitori.

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