Cosa devo fare per mettere in affitto il mio terreno?
Il primo step da fare è la registrazione sulla nostra piattaforma.
Ti chiederemo di inserire qualche informazione preliminare per poter valutare il tuo terreno (estensione, tipologia, esposizione, ubicazione e i tuoi contatti). Successivamente, una volta ricevuta la tua richiesta, ci metteremo in contatto con te per approfondire le caratteristiche della superficie segnalata.
L'ufficio tecnico interno di Affitto Terreno farà un primo studio di fattibilità della superficie segnalata. L'analisi relativa all'idoneità preliminare include l'analisi di vincoli ambientali, paesaggistici, urbanistici e la classe del suolo.
Una volta elaborata la richiesta, se il terreno risulta idoneo, pubblicheremo l’annuncio sulla nostra piattaforma e potrai ricevere fino a 2 offerte di preventivi da parte della nostra rete di investitori.
Qual è l’importo che viene pagato per l’affitto?
Dipende, solitamente l’importo che può essere proposto per i terreni agricoli è indicativamente a partire dai 3000 € per ettaro all’anno; per i terreni industriali, invece, l’importo minimo stimato si attesta intorno ai 4500 €per ettaro all’anno - la variazione di entrambi gli importi dipende prevalentemente dalla distanza dal punto di connessione (cabina di media/alta tensione), dalla superficie realmente utilizzabile (sulle base sei vincoli imposti a livello provinciale, regionale e/o nazionale) e dalla morfologia del terreno (meglio se pianeggiante e con poca pendenza)
Che requisiti deve avere il mio terreno?
Sulla base della domanda di mercato attuale e i criteri indicati dalla nostra rete di investitori, i requisiti minimi richiesti sono:
- Tutti i terreni agricoli a partire da 2/3 ettari per progetti di impianti fotovoltaici da autorizzare in PAS (Procedura Autorizzativa Semplificata);
- Tutti i terreni agricoli a partire da 11 ha per progetti di impianti fotovoltaici da autorizzare con AU (Autorizzazione Unica) regionale;
- Tutti i terreni agricoli a partire da 1 ettaro se entro 2 km da CP Enel o Terna per progetti di accumulo energetico (storage stand-alone);
- Tutti i terreni agricoli a partire da 1 ettaro se entro 1,5 km da un’uscita autostradale o una SS per progetti di colonnine di ricarica elettrica (fast charging);
- Terreni industriali, ex cave o ex discariche a partire da 1 ettaro ;
La vicinanza con la cabina di tensione, la pendenza e la presenza di eventuali vincoli sono altri parametri analizzati e sarà direttamente il nostro ufficio tecnico interno in fase di analisi preliminare a determinare se il terreno presenta o meno i requisiti di idoneità richiesti.
In cosa consiste il vostro servizio? A cosa vi servono i terreni in affitto?
Siamo intermediari e offriamo gratuitamente e senza impegno la possibilità di verificare l’idoneità del vostri terreni, e usufruire della nostra rete di investitori e sviluppatori di progetti - alla ricerca di nuovi terreni - per ricevere delle offerte di affitto e/ o acquisto dei vostri terreni per l’installazione di nuovi parchi fotovoltaici.
Per scoprire di più su di noi, visitate la nostra pagina Chi siamo.
Si può ancora mettere il fotovoltaico a terra?
Sì è possibile mettere il fotovoltaico a terra, tuttavia non tutti i terreni agricoli risultano idonei per questo tipo di servizio e abbiamo cura di verificarlo insieme al nostro ufficio tecnico interno attraverso un'analisi preliminare nel rispetto dell'ambiente e delle regolamentazioni esistenti. Quando dei terreni segnalati risultano vincolati a livello paesaggistico o appartengono a una classe del suolo di capacità d'uso protetta, è nostro interesse informarvi che non possiamo procedere.
Il processo autorizzativo vigente è chiamato Autorizzazione Unica ed è di competenza regionale; pertanto ogni regione ha il diritto di determinare i propri criteri di idoneità (purché non in contrasto con la normativa nazionale).
Il processo autorizzativo ha una durata di 180 giorni e qualora l’esito fosse positivo si aggiungeranno altri 120 giorni per eventuali ricorsi da parte di privati, aziende e/o enti pubblici.
In base ai nuovi parametri definiti dalla normativa nazionale delle “ Aree idonee ex lege” Dlgs 199/2021, alcuni progetti possono seguire anche una procedura più snella, definita PAS (Procedura Abilitativa Semplificata): si tratta di un procedimento semplificato, disciplinato dall’art. 6 del D.Lgs. 28/2011, e finalizzato a rendere più semplice e veloce la realizzazione di impianti fotovoltaici a terra fino a una potenza massima di 10 MW nei casi di moduli ubicati a terra o in alternativa fino a 20 MW nei casi di impianti agrovoltaici in aree entro 3 km da zone produttive;
Chi prende in affitto i terreni?
Gli sviluppatori e/o investitori interessati (ovviamente solo in caso di sottoscrizione di un contratto di diritto di superficie (affitto) o di acquisto con loro).
Noi siamo intermediari e offriamo gratuitamente e senza impegno la possibilità di ricevere fino a 2 offerte di preventivi ai proprietari di terreni che vogliono affittare i loro spazi aperti.
Quanto dura il contratto di affitto?
Il contratto di affitto dei terreni (agricoli o industriali) è denominato "diritto di superficie". Nel caso dell'affitto o cessione del diritto di superficie il contratto ha una durata di 30 anni. I contratti possono inoltre prevedere un’eventuale opzione di estensione del diritto di superficie per ulteriori 10 anni (5+5);
Al termine dell’affitto chi si occupa della rimozione e dello smaltimento dell’impianto?
Lo smaltimento dell'impianto fotovoltaico al termine dei 30 anni è sempre a carico dell'investitore e/o azienda di sviluppo titolare del contratto di superficie.
La normativa regionale impone inoltre che il proprietario dell’impianto fotovoltaico emetta una fideiussione assicurativa e/o bancaria per garantire lo smaltimento. Tale fideiussione vi verrà fornita dall’investitore e/o sviluppatore, per cui al termine del contratto il vostro terreno verrà restituito nelle stesse condizioni antecedenti all’installazione dell'impianto fotovoltaico.
Il vostro servizio ha un costo? Qual è la vostra percentuale?
Il nostro servizio è gratuito e senza alcun impegno (non ti chiederemo alcun tipo di commissione in nessuna fase del progetto).
Che differenza c’è tra l’affitto annuale e l’affitto anticipato?
La durata dell’affitto - annuale o anticipato - è sempre di 30 anni. - Affitto annuale: erogazione annuale dell’importo di affitto pari a 12 mesi moltiplicato il numerto degli ettari utilizzati all’ inizio di ogni anno (a partire dalla sottoscrizione del contratto definitivo);
- Affitto anticipato: erogazione dell’importo in un’unica soluzione (al momento della sottoscrizione del contratto definitivo), attualizzato all’anno corrente. La stima dei preventivi per l'affitto anticipato dei terreni agricoli corrispondono a un terzo dell'importo totale che sarebbe erogato lungo l'affitto di 30 anni (ad esempio, se l’importo da pagare su 30 anni fosse di € 300.000, in caso di pagamento anticipato attualizzato l’importo pagato sarebbe compreso tra € 100.000 e € 125.000);
- Affitto “misto”: in casi eccezionali, lo sviluppatore e/o l’investitore si rendono disponibili a pagare anticipatamente e in forma attualizzata i primi 3-5 anni, e proseguire con il resto delle annualità con la formula dell’affitto annuale.
Per la vendita invece? Che importo viene proposto?
Analogamente all’affitto, anche per la vendita il preventivo è fatto sempre dalle aziende con cui mettiamo in contatto il proprietario.
Solitamente la stima dei preventivi di acquisto dei terreni agricoli corrispondono a un importo compreso tra € 20.000 e € 40.000 per ogni ettaro, mentre per i terreni industriali la cifra varia notevolmente a seconda dalla distanza del punto di connessione e la vicinanza a una zona industriale in espansione (tra € 50.000 e € 100.000 per ogni ettaro).
Posso collaborare con voi e segnalarvi dei terreni?
Al momento siamo molto impegnati nello sviluppo dei terreni già acquisiti e/o in corso di acquisizione attraverso la nostra piattaforma e non stiamo cercando collaborazioni. Qualora vogliate sottoporci eventuali opportunità potete scriverci a info@affitoterreno.com e sarà nostra cura rispondervi nel più breve tempo possibile.
Che documenti vi servono per lo studio di fattibilità?
Per una prima valutazione dei terreni sono sufficienti i dati catastali (comune, foglio e particelle) e le visure o un codice fiscale - qualsiasi ulteriore documento sarà ben accetto dal nostro ufficio tecnico (planimetrie, foto, estratti satellitari ecc). Per poter fare una valutazione più approfondita, e in particolar modo per i terreni industriali, è invece necessario fornire anche un certificato di destinazione urbanistica (CDU) aggiornato (emesso entro 12 mesi dalla vostra richiesta). Il CDU è comunque sempre necessario qualora vogliate ricevere una proposta di affitto formale da parte di uno sviluppatore e/o investitore.
Che cos'è il CDU?
Il CDU (Certificato di Destinazione Urbanistica) è un documento contenente le prescrizioni urbanistiche che riguardano i terreni (la destinazione d'uso del terreno, l'indice di fabbricabilità ed eventuali vincoli e/o fasce di rispetto in essere). La richiesta deve essere presentata in comune dal proprietario o da chi abbia titolo per richiederlo, o da un procuratore-delegato appositamente conferito tramite procura speciale-delega. La richiesta deve essere fatta con marca da bollo del valore vigente per la domanda, e in base al comune di appartenenza potrà essere effettuate telematicamente o presso lo sportello competente (i tempi massimi di rilascio del documento è 60 giorni).
Una volta pubblicato l’annuncio che succede? Con che tempistiche riceverò un preventivo?
Dopo aver pubblicato l’annuncio, in 2-3 settimane potrai ricevere fino a 2 preventivi da parte della nostra rete e noi avremo cura di informarti non appena un’azienda o due fanno manifestazione di interesse per il tuo terreno.
Una volta ricevuta la notifica da parte di un’azienda interessata, passano all’incirca una decina di giorni in cui loro fanno ulteriori analisi approfondite sul tuo terreno e dopo si metteranno in contatto con te per comunicarti il loro preventivo e fissare un appuntamento per il sopralluogo.
Quali sono i requisiti necessari per poter sottoscrivere un contratto preliminare di affitto o di vendita?
Assicurarsi che il terreno sia di piena proprietà e disponibilità, e non gravino trascrizioni pregiudizievoli o ipoteche. Nel caso in cui sul terreno gravi un’ipoteca (ad esempio derivante dal mutuo di acquisto), il proprietario si deve impegnare a estinguerlo entro e non oltre la data della sottoscrizione del contratto definitivo.
Cosa posso fare una volta che ho firmato un contratto preliminare?
Posso continuare a coltivarlo e a percepire la PAC. E’ anche possibile affittarlo (purché il contratto di affitto possa essere interrotto prima della firma del contratto definitivo), oppure venderlo (purché l’acquirente subentri negli obblighi previsti dalla sottoscrizione del contratto preliminare).
Cosa non posso fare una volta che ho firmato il contratto preliminare?
Una volta firmato non sarà possibile sottoscrivere con un’altra azienda un contratto preliminare di diritto di superficie.
Quali sono i tempi dal primo contatto all’effettivo inizio del contratto di diritto di superficie?
Tra i 2 e i 3 anni. Dopo la firma del contratto preliminare lo sviluppatore e/o investitore procede con la domanda di connessione (circa 6 mesi), e qualora l’esito fosse positivo procede con l'autorizzazione unica (circa 1 anno). Solo dopo aver terminato l’iter autorizzativo si potrà pianificare la data del rogito e programmare i lavori di installazione e connessione dell’impianto fotovoltaico.
Cosa succede se l’azienda con cui ho firmato il contratto di affitto fallisce?
Se il fallimento avviene prima della firma del contratto definitivo, il contratto non avrà più alcun valore e sarete liberi di impegnare come volete i vostri terreni.
Dagli anni ‘70 ad oggi non è mai capitato in Italia e negli altri paesi europei, che un’azienda fallisse lasciando andare in malora l’impianto fotovoltaico connesso. Ogni impianto fotovoltaico, essendo una centrale elettrica, è una società a-sé-stante che produce utili, e in caso di difficoltà economiche della proprietà, viene venduta a un altro operatore elettrico che subentrerà nei diritti e obblighi previsti dal contratto (ivi compreso il pagamento dei canoni di affitto).
A carico di chi sono tasse relative al terreno?
Spesso ci viene chiesto che tipo di impatto abbia questo servizio sulla tassazione. Il nostro consiglio è sempre quello di rivolgervi al vostro commercialista di fiducia per avere una visione più chiara della vostra situazione.
Tuttavia, possiamo anticiparvi che:
- per i terreni agricoli, restano a carico del proprietario tutti i costi e le tasse relative al terreno, mentre i costi e le tasse di qualunque genere gravanti sull'Impianto Fotovoltaico saranno sempre a carico dell'azienda di sviluppo e/o fondo di investimento interessato.
- per i terreni industriali, i proprietari sono esenti dal pagamento dell’IMU in quanto sarà a carico della società che prende in affitto la superficie il rispettivo pagamento.