1. Definizione di terreno agricolo
La vendita di terreni agricoli o di fabbricati ad uso agricolo soggiace ad imposte diverse in base alle diverse situazioni configurabili.
Prima di esaminare gli aspetti fiscali legati alla vendita di un terreno agricolo, vediamo la definizione del concetto di terreno agricolo. Sono terreni agricoli quelli che sono classificati come tali dai vigenti strumenti urbanistici. Si tratta dunque di una qualifica che può essere agevolmente accertata attraverso l’esame del certificato di destinazione urbanistica che deve essere allegato, a pena di nullità, ad ogni atto traslativo a titolo oneroso. Non sono dunque terreni agricoli quei terreni che, benché non suscettibili di utilizzazione edificatoria, non siano espressamente qualificati come “agricoli”, ovvero rientranti in una zona così definita.
Per la corretta determinazione delle imposte applicabili alla vendita di terreni agricoli, occorre avere riguardo alle caratteristiche del soggetto acquirente del terreno agricolo. In base alla natura dell’acquirente, infatti, sono diverse le regole applicabili.
Ad esempio, un soggetto che svolge l’attività agricola come principale fonte di sussistenza è agevolato nell’acquisto di un terreno rispetto a chi svolge un’altra attività. La ragione di questa agevolazione si fonda sulla volontà del legislatore italiano di favorire l’acquisto di terreni agricoli da parte di chi già conduca direttamente fondi agricoli. Allo stesso tempo, questa impostazione consente altresì di scoraggiare l’acquisto di terreni agricoli ad opera di chi invece, non essendo un agricoltore, non abbia intenzione di proseguire la coltivazione del fondo.
Così, in pratica, le imposte applicabili nel primo e nel secondo caso alla vendita di un terreno agricolo sono nettamente diverse.
2. La vendita di terreno agricolo e la rilevanza del soggetto acquirente
Se chi acquista il terreno non si dedica principalmente all’agricoltura, ovvero non sia un coltivatore diretto o un imprenditore agricolo a titolo professionale, si applica alla vendita del terreno1:
- l’imposta di registro al 15% del prezzo dichiarato per la vendita del terreno agricolo (con un importo minimo di € 1.000,00);
- l’imposta ipotecaria in misura fissa: € 50,00;
- l’imposta catastale per l’importo di € 50,00.
Molto più vantaggioso, dal punto di vista delle imposte applicabili alla cessione, risulta invece il diverso caso in cui l’acquirente del terreno sia un coltivatore o un imprenditore agricolo, che possa inoltre usufruire dell’agevolazione dedicata alla piccola proprietà contadina2. In tal caso, si applicano infatti alla vendita del terreno agricolo:
- l’imposta di registro all’1% del prezzo dichiarato del terreno agricolo;
- l’imposta ipotecaria nell’importo di € 200,00;
- l’imposta catastale per l’importo di € 200,00.
Come si vede, tra la prima e la seconda ipotesi, la differenza sostanziale risiede nel diverso calcolo dell’imposta di registro: 15% del prezzo di vendita del terreno agricolo, se l’acquirente non è un imprenditore agricolo che svolga l’attività a livello professionale, contro l’1% applicabile in favore dell’imprenditore agricolo che acceda all’agevolazione della Piccola Proprietà Contadina. Come si può ben immaginare, si tratta di un trattamento di favore che può influire nettamente sui costi da sostenere da parte dell’acquirente del terreno, specie in caso di terreni grandi o comunque dall’elevato valore di mercato.
L’agevolazione Piccola Proprietà Contadina ha quale scopo principale quello di detassare in maniera netta le imposte indirette per l’acquisto di terreni agricoli da parte di coltivatori diretti o di imprenditori agricoli professionali (ivi incluse le società agricole); dunque, dei soggetti che coltivano e gestiscono il terreno in maniera prevalente e professionale, nonché iscritti nell’apposita sezione previdenziale dell’INPS.
L’agevolazione è volta a favorire l’ingrandimento e l’accorpamento della proprietà contadina. Essa può applicarsi a terreni agricoli di qualsiasi dimensione e in qualsiasi comune, se l’acquirente è un coltivatore diretto o un imprenditore agricolo professionale.
La normativa pone un vincolo fondamentale per conservare gli effetti dell’agevolazione: l’acquirente deve coltivare il fondo almeno per i cinque anni successivi alla compravendita, senza rivenderlo o affittarlo a terzi. L’unica eccezione a questa regola consiste nella possibilità di affittare il terreno in favore del coniuge, o di altri parenti affini entro il secondo grado di parentela, sempre che esercitino anch’essi l’attività agricola.
L’aliquota d’imposta agevolata della piccola proprietà contadina si può applicare anche ai fabbricati pertinenziali entrostanti il terreno oggetto di compravendita. Rientrano in questa definizione i piccoli fabbricati che possono sorgere ai lati dei vari appezzamenti agricoli, come quelli che servono come ricovero momentaneo delle attrezzature da utilizzare durante le lavorazioni, a titolo di esempio3.
Una recente risoluzione dell’Agenzia delle entrate ha chiarito, in senso favorevole per i contribuenti, che laddove decadano le condizioni per la piccola proprietà contadina (ad esempio se si rivende il terreno entro cinque anni dall’acquisto), è dovuto il 9% e non il 15%, come invece accadeva molto spesso in passato, quando l’Agenzia delle Entrate chiedeva la restituzione di tale somma percentuale senza tener conto che l’acquirente era comunque un soggetto che aveva come principale fonte di reddito e occupazione l’attività agricola.
Tra la prima e la seconda ipotesi sopra illustrate, ve n’è infine una terza, che si pone a metà strada tra le precedenti, in considerazione della percentuale applicabile all’imposta di registro. In base, infatti, ad un’interpretazione dell’Agenzia delle entrate della cd. Tariffa, allegata al DPR n. 131/1986, l’acquisto di terreni agricoli da parte di un coltivatore diretto o di un imprenditore agricolo professionale che non si avvalga dell’agevolazione prevista per la piccola proprietà contadina sconti l’aliquota del 9% per l’imposta di registro (in luogo della percentuale ordinaria del 15%, come sopra indicata)4. La medesima aliquota del 9% è applicabile anche in caso di servitù a carico di terreni agricoli, come riconosciuto dall’ Agenzia delle entrate5.